理想の家づくりは多くの家庭にとって夢の一つです。

その夢を現実にするには、資金計画が欠かせません。一般的に、家を買うときには住宅ローンを利用して分割で返済する方法が取られますが、注文住宅と建売住宅では、ローンの組み方にちょっとした違いがあります。

今回はその違いを分かりやすくご説明し、家作りの参考にしていただきたいと思います。

建売住宅でのローンは手続きがシンプル

まず、建売住宅をローンで購入する手順に目を向けてみましょう。

建売住宅は、家と土地がセットで販売される住宅です。通常の住宅ローンを使うには家が完成している必要があります。これは、万が一ローン返済に問題が生じた際、土地と家を担保として使用するためです。

建売住宅の購入では、ローン申請時にはすでに家が建てられている状態です。そのため、土地と完成済みの家に抵当権を設けてローンを組むだけなので比較的簡単です。建売住宅の引き渡しと同時にローンがスタートし、毎月定められた額やボーナス時の支払いで、ローンの本体と利息を支払っていきます。

しかし、建売住宅を住宅ローンで購入する場合も自己資金が必要になります。具体的には、住宅を申し込む際に要る「申込金」や、初めの支払いである「手付金（通常は購入価格の5～10%）」を、自己資金から支払う必要がありますので、前もって準備しておくことが大切です。

注文住宅の場合はやや複雑なローン構造

注文住宅を選ぶ際には、最初に希望の土地を手に入れ、その後自分たちの夢の家を建てていきます。

まず土地の購入代金の支払いを皮切りに、建築契約の締結から竣工、引渡しに至るまで、様々な段階で大きな出費が伴います。

通常、住宅ローンは家が完成し、所有権が移転された後に始まります。そのため、建設に先立って発生する土地購入費や建築開始のための「着手金」、工事進行中の「中間金」、完成時の「残金決済」といった費用には、普通の住宅ローンを利用することができません。これらの費用を支払うには、自己資金を用いることが一般的ですが、一度に大きな金額を用意できる人は少ないかもしれません。

そこで、家が完成する前の各種費用をカバーするために、「つなぎ融資」や「分割融資」という特殊なローンの活用が求められます。これらのローンは、家の建築に伴う費用を前もって支払い、完成後に本格的な住宅ローンに切り替えることで、スムーズな資金計画を実現するために設けられています。

つなぎ融資：高金利だが無担保で借り入れ可能

つなぎ融資は、家が完成し、本格的な住宅ローンが始まるまでの間に利用する一時的なローンです。このローンは通常、住宅ローンと同じ金融機関から提供され、完成した家や購入した土地などの建築関連費用を担保なしで借り入れることができます。このシステムは、後に始まる住宅ローンでこれらの費用が返済されることを見込んでいます。

返済の際には、家が完成し、本来のローンが始まるまでの間、利息のみを支払い、元本の返済は住宅ローンで行うのが一般的な流れです。つなぎ融資の利率は約2～3％と、住宅ローンの約0.3～0.9％に比べてやや高めです。このため、新居への引越し前には、家賃とこのローンの利息の二重払いが発生することがある点には注意が必要です。そのため、土地を購入した後は、スムーズに住宅ローンに移行できるように、建築の計画をしっかりと立てることが重要です。

分割融資：建築中も住宅ローン利用

分割融資は、家が完成する前に開始する住宅ローンです。家の完成を待たずに、土地の購入や建築費用のために先行して融資を受けられる方法で、通常の住宅ローンと異なり、建築途中の段階から資金援助を受けることが可能です。この方式では、契約した住宅ローンの一部を前倒しで利用し、金利も通常の住宅ローンと同様に比較的低めに設定されます。

分割融資を適用する際には、ローンの申請時に建築に関する具体的な計画が必要となります。もし土地を先に購入している場合でも、最終的に建てる家とその土地の全体価値が担保として評価され、融資の可否が決まります。そのため、土地購入時から、全体的な予算や建築計画を金融機関に提出することが求められます。理想の土地を見つけた際は、すぐに信頼のおける建築会社を見つけて、住宅設計について相談を開始することが良いでしょう。しっかりとした計画を持って住宅ローンの審査に臨むことで、安心して融資を受けることができます。

さらに、分割融資を利用すると、土地購入から家の完成までの間に、現在の住居の家賃と併せて、新しい家のための融資の返済も始まります。これは、土地の支払いを早めるだけでなく、一時的には出費が増えることを意味します。そのため、建築計画は出費が重ならないよう慎重に計画することが必要です。

つなぎ融資・分割融資共通のポイント

つなぎ融資や分割融資を利用する際には、いくつか留意すべき事項があります。

まず、土地と建物の両方に対する融資を申し込む時は、全体としての評価を受けることになります。問題となるのは、計画した予算を超えてしまい、必要な融資額が足りなくなる可能性があることです。この状況になると、建物に対する融資を開始する前に、再び住宅ローンの審査を受ける必要が生じます。そのため、実現可能な建築計画をあらかじめ用意しておくことが重要です。

また、つなぎ融資や分割融資の提供は、特定の金融機関に限られていることがあります。ご自身が利用したい金融機関がある場合はこれらのサービスを提供しているかを確認することも、事前に行うべき重要なステップです。

さらに、これらの融資をスムーズに受けるためにも、自己資金の準備は不可欠です。土地の購入時には、「申込金」や「手付金」といった初期費用が自己資金から支払われることが一般的です。そのため、これらの費用を含めた資金計画を慎重に立てておくことが望まれます。

山口県地銀のローン商品や金利の紹介

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例えば、山口銀行の「YCG住宅ローン」では、様々な金利タイプを選べ、建築計画に合わせた融資が可能です。

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